A vueltas con la Inflación

La noticia de ayer es que baja la Inflación otro mes mas llegando a los mínimos históricos.

Cadena de acontecimientos

· Ha bajado el consumo.
· La industria produce menos.
· Las empresas venden menos.
· La industria no puede bajar mas sus costes porque ya ha efectuado sus Regulaciones de empleo y tiene todavía costes estructurales altos como el de la energía y otros que le impiden producir a menor coste.
· La Industria busca fabricar fuera de España (deslocalización)
· Para mantener sus negocios las empresas que se quedan deben bajar los precios.
· Para bajar precios deben reducir sus costes estructurales donde también están los de personal.
· El paro aumenta día a día, el doble que la media Europea
· El Gobierno no solo paga a los desempleados sino que fomenta la cultura de la subvención, cuando el paro se termine.
· El Gobierno no recibe ingresos del tejido empresarial ni por cotizaciones ni por impuestos.
· El Gobierno emite deuda pública a un buen interés.
· La Unión europea baja el Rating de España por tanto no coloca la totalidad de deuda.
· España no ofrece garantías a los inversores.
· El endeudamiento del Estado es insoportable.
· La bancarrota esta muy cercana.
· Los parados aumentan y no se consume nada, ni coches ni pisos porque la estabilidad del empleo está amenazada.
· El Gobierno ha gastado mucho ya ayudando en la compra de activos, dicen que son de calidad lo cual no es cierto ya que les han colocado toda la “morralla”.
· Ante esto que es lo que hace Rodríguez Zapatero.

Nada, nada y nada.

No ha hecho nada más que tapar miserias cotidianas en lugar de acometer reformas estructurales a medio y largo plazo.

Para conseguir los votos ha ido cumpliendo alguna de las promesas y regalos “chorras” como los famosos 400€ y alguna "cosilla" mas con un coste astronómico.
Debería preocuparse por implantar medidas estructurales a medio y largo plazo que afecten a le economía real, porque solo de esa manera es como se puede conseguir restablecer la confianza a los ciudadanos en este corto plazo.

Vamos a ayudar al sector inmobiliario

Esta semana pasada alguien ha dicho que una buena medida para salvar a las Promotoras Inmobiliarias podría ser elaborar un auténtico plan de alquileres.

Se habla de que el Stock de vivienda nueva sin vender asciende a 1.000.000 de unidades aproximadamente.

Esto no lleva a las siguientes reflexiones:
1. Al ritmo de creación de familias que desean comprar vivienda (300.000 anuales), implica que necesitamos entre tres y cuatro años para vender las existencias actuales además de las nuevas que se están terminando este año.
2. Mientras tanto los promotores pagan intereses por las hipotecas de promotor concedidas por un valor de entre el 70 y 80% del valor total de este stock el cual se valora en 300 mil millones de euros.
3. Estos promotores tendrán que pagar mensualmente los intereses que los bancos les reclaman por las hipotecas que han utilizado en la construcción de las viviendas por un importe aproximado del 3% sobre los 9.000 millones de euros, solo en intereses.
4. Si los Bancos no cobran de los promotores tendrán que dotar provisiones por morosidad y de acuerdo con las normas de Basilea II supondrá bajar su nivel de solvencia ya que sus fondos propios disminuyen en la misma medida y por tanto tendrán que bajar su capacidad de otorgar nuevos créditos o aumentar el Capital social para mantener el nivel de crédito otorgado, excepto las Cajas que solo lo podrían hacerlo mediante la emisión de cuotas participativas.
5. Mientras tanto el Estado les inyecta liquidez para cambiar activos, (en teoría de calidad) por dinero a cambio de unos intereses y pactos posteriores de recompra.
6. El Sr. Gómez Navarro, Presidente del consejo superior de cámaras aboga por que el Estado entre en el capital del los bancos para dar crédito a las familias y a las Pymes porque los bancos no están dando nada y esa es la realidad.

Ante esta situación, parece claro que se necesitan medidas urgentes para ayudar al sector inmobiliario sobre todo si tenemos en cuenta que de este sector dependen muchas industrias con sus correspondientes puestos de trabajo directos e indirectos.

El Gobierno podría poner en marcha las siguientes medidas.


1. Mejorar la Ley de arrendamientos Urbanos para acelerar los desahucios por falta de pago.
2. Cambiar le legislación sobre el IVA , que en la actualidad grava con el 7% al promotor que decida alquilar en lugar de vender ya que por el mero hecho de cambiar las existencias en su contabilidad al Inmovilizado se produce autoconsumo.
3. Ofrecer a los promotores, mediante el marco legal adecuado, la posibilidad de que obtengan una rentabilidad del 3% por sus pisos recién construidos (aproximadamente igual a lo que los promotores pagan a sus bancos).
4. De ese 3% el inquilino paga el 2% y el promotor recibe una subvención a través del ICO del 1% lo que implica que en un piso de 300.000€ se podría alquilar a un precio de 500€ mensuales para el inquilino al mes y 250€ pagados por el ICO al promotor. No olvidemos que actualmente el Estado está pagando la cuota de emancipación de 210€ mensuales, pero solo a un colectivo concreto que va en función de su edad y retribuciones anuales.
5. Mientras tanto el promotor decide seguir trabajando en el oficio que mejor conoce, pero negociando sobre un suelo más asequible adaptado a los precios de venta actuales.
6. El dinero irá directamente a los promotores, aunque solo sea para pagar los intereses a los bancos, es decir, estos lo reciben igualmente pero el promotor no pierde y si no pierde, no cierra y por tanto mantiene sus puestos de trabajo.
7. Los bancos no tendrían que dotar provisiones y por tanto mejorarían su solvencia.
8. Con esta liquidez los Bancos y Cajas pueden ayudar a las PYMES y a las familias.

Verdad que no parece difícil. Bueno pues ahí queda en el Ciberespacio por si algún “iluminado” decide poner en marcha alguna iniciativa en este sentido

A vueltas con la financiación bancaria

Se dice frecuentemente que los bancos no están dando crédito ni a las familias ni a las empresas. Nada será igual, todo ha cambiado y vuelve a ser como lo fue siempre, antes de los años de bonanza económica que nos han llevado a la crisis actual.

EL CASO DE LAS EMPRESAS

Los bancos pretenden dar dinero a las empresas pero lo que no va a hacer es dar dinero a estas para “ir tirando”.

El banco exige que el cliente que “cree empresa”, que consolide su implantación en su mercado por pequeño que este sea.

Quiere ver que como mínimo el solicitante cumpla unos mínimos:

• Valora que el cliente comparta los riesgos con el banco y que como mínimo aporte el 30% de los recursos, lo cual genera confianza, compromiso y credibilidad.
• Valora los índices de solvencia, que en una pequeña empresa, son además la cartera de clientes, que no tenga morosidad y que tenga una adecuada gestión de cobro con sus clientes.
• Valoración de la evolución de las ventas.
• Transparencia en las informaciones que aporte.
• Que tengan un adecuado control de costes
• Que la empresa esté centrada en su línea de negocio, es decir que evite meterse en líos ajenos al mismo.
• Que solicite un crédito para un sector que sea seguro, y no sea de los mas afectados por la crisis.
• Ha de ver que se consolida plantilla poco a poco creando equipo. Esto crea valor y confianza para la banca.
• Debe Llevar una contabilidad ordenada con los equilibrios patrimoniales y pagando los impuestos que correspondan.
• Han de crear imagen y valor de empresa.

Siempre que hablo con directores bancarios, me comentan que existe una masa muy importante de PYMES que cuando acuden en solicitud de créditos o líneas de descuento presentan una imagen deplorable, presentan la documentación forma tal, que no les generan ningún tipo de confianza y además incurren en muchos errores como los que reseño a continuación:

1. Presentan cuentas de explotación y balances si coherencia ninguna
2. Sus márgenes de explotación no guardan ninguna correlación en distintos ejercicios ni tampoco con el sector a que pertenecen.
3. Dichos balances no coinciden mismos con los impuestos declarados.
4. Declaran muy poco en los impuestos periódicos.
5. Tienen una plantilla muy cambiante y probablemente, pagan sueldos que no declaran para ahorrar costes sociales.
6. Suelen tener deudas y salen en El RAI o ASNEF continuamente
7. No demuestran en definitiva, ninguna cultura empresarial con lo que el acceso al crédito probablemente le será denegado.

Parece claro por tanto que el dar dinero por el banco a determinadas empresas, es un riesgo que ninguna entidad está dispuesta a correr.

Dar dinero a este tipo de empresas es “pan para hoy y hambre para mañana”

Como dijo Solves, aunque no esté de acuerdo en nada con el, estas crisis va a servir para limpiar la economía. Solo van a sobrevivir los que están preparados para ello.

EL CASO DE LAS FAMILIAS

Como dije antes, nada será ya igual. La banca va a dar créditos hipotecarios porque forma parte de su negocio y ante el escaso margen que les permite dado el nivel en que se encuentra el interés de BCE, tendrán que seguir dando y así generar ese lazo con el cliente que les permite ganar por otro tipo de servicios distintos del interés y que siempre ha sido el negocio bancario.

Ya no veremos bancos dando el 120% para comprar la casa y además incluir los gastos y los muebles.

Ya no veremos dar el 120% de un piso en el cual aparecen 5 inmigrantes como avalistas de una operación.

Los bancos han aprendido la lección y por tanto volverán a conceder créditos pero solo si se reunen las condiciones que siempre han existido y que habíamos olvidado.

Pongamos un ejemplo:

Supongamos que queremos comprar una casa sobre la que nos piden 240.000€.
Los cálculos que tenemos que hacer son los siguientes antes de dar una paga y señal:
Hay que pensar valorare si el precio se adecuará a la tasación que hace el banco con una empresa homologada (en algunos casos se puede contactar para una pre-tasación.)
Calculamos los gastos de la compraventa y de la hipoteca son del 10% con lo cual nos vamos a 264.000€
El banco lo máximo que va a dar es el 80% sobre los 240.000€, es decir 192.000€ con lo cual ya sabemos que vamos a necesitar 72.000€ de nuestro ahorro lo cual en estos tiempos parece imposible.
Imaginemos que si lo tenemos, pues bien ahora tenemos que calcula cuanto tenemos que pagar por los 192.000€ en un plazo de 40 años y al 4% de interés. Esto es 802,44€ al mes.
Ahora tenemos que prever que debo ganar al neto al mes, una cantidad que calculando el 40% (cuota de endeudamiento) nos de 802,44€ es decir tengo que demostrar que gano 2.000€.

En resumen del valor del piso que queramos comprar siempre habrá que contar que tenemos que disponer del 30% como ahorro o ayuda familiar. No depende solo del precio. Si estos cálculos los hacemos con un piso que cueste 120.000€ el ahorro que habrá que disponer será de 36.000€ cosa que también resulta difícil.

Los promotores y la Administración deberán cambiar el sistema para poder vender sus pisos reinventando su negocio ya que el modelo actual y después de la crisis en la que estamos inmersos está quedando obsoleto. Si no es así no saldremos de esta.