Alternativa para reactivar el sector inmobiliario

Los datos son los siguientes:

* Se han publicado datos que dicen que la morosidad bancaria es de un 1.5% y es muy elevada respecto de periodos anteriores.
* Las ventas de viviendas han disminuido en agosto un 38%.
* Los bancos siguen sin dan créditos a las familias para comprar viviendas.
* No se venden Muebles.
* Los industriales relacionados con la banca no ganan dinero.
* Las comunidades Autónomas no Incesan nada por el ITP.
*Los ayuntamientos no recaudan por la plusvalías municipales.
*El Estado no recauda por incrementos de Patrimonio

En caso de que la Administración inyecte dinero a la Banca puede ser que la banca empiece a moverse y a otorgar algún crédito.

La situación futura será la que sigue:

* Nada será como antes. La banca te va a dar un préstamo del 80% de la tasación.
* Los gastos de Compraventa e hipoteca ascienden a un 10% del valor del piso lo que significa que el comprador tendrá que poner de sus ahorros un 30%,
* Para comprar un piso de 240.000€ a una familia le va a suponer tener que desembolsar 72.000€ y el resto si es solvente se lo dará el banco pero solo si el 35% de los haberes líquidos de el y su pareja dan para pagar la cuota hipotecaria.
* Como nadie tiene esos 72.000€. va a ocurrir que las medidas aprobadas por el Gobierno en caso de que lleguen a las familias van a hacer imposible el que la vivienda y con ello sector de la construcción e industrias relacionadas salgan de hoyo en que se encuentran.
* El Banco después de mirar mucho podrá aceptar al comprador como prestatario siempre que sus familiares avales la operación con bienes inmueble. Eso si con la ventaja de que cuando el préstamo haya bajado un 20% entonces el aval se cancela automáticamente.

Ahí no acaba todo. Antes hay que ir a una tasación por la que la sociedad homologada te cobra entre 360 y 460€ en función del valor.

Esto se hace interminable y por tanto fuera de diatribas sobre el si este es o no un discurso Marxista y que va en contra de lo que supone la teoría Capitalista sobre la no intervención del Estado en el Libre Mercado y habida cuenta de la situación en la que la intervención del Estado está servida, habría que tomar medidas que incidan directamente en el porblema como las que propongo a continuación:

1 .Establecer un cuerpo de fedatarios públicos con la potestad de poder tasar los inmuebles siguiendo unos criterios regulados por la Administración. Recuerdo que las Comunidades Autónomas han establecido coeficientes multiplicadores sobre el valor Catastral, por lo que el intervencionismo de la Administración ya existe.
2. El ahorro, dada la casi imposibilidad de obtenerlo, debería servir para pagar los gastos de compra pero de una forma atenuada por los impuestos que gravan la compra de una vivienda.
El 20% que falta para que el banco te de el dinero podría ser un aval del Estado que en lugar de inyectar a los bancos, otorga avales a los compradores. La morosidad no les afectaría tanto ya que como hemos dicho solo es del 1.5%.

Analicemos esto y pensemos si eso no sería mejor para reactivar el mercado.

Resumo:



1. Tasación por fedatario público lo cual ayudaría a que no se produjera la especulación inmobiliaria que nos antecede.
2. Aval del Estado o sus comunidades Autónomas por el importe del 20% que el banco no te presta.
3. Una bajada de los impuestos que gravan la compra de una vivienda dejándolos en un 3% mas una bajada de los aranceles Registrales y Notariales.

Todas las personas e instituciones relacionadas estarían contentas y reactivarían sus economías.
Esperemos que alguien tome nota.

¿Llegará por fin el dinero a las familias y a las Pymes?

Leemos con estupefacción como fuentes del Santander dicen que no se debe dar información de los bancos o cajas que han acudido a ser rescatados por la Administración gracias al plan “Zapateril” con la aquiescencia de la oposición, por otro lado necesario con el fin de evitar la crisis sistémica en las instituciones financieras.

La pregunta es:

¿Debemos dar un poder Omnímodo al Gobierno para que pueda repartir nuestro dinero?

Si finalmente concedemos nuestro dinero a determinados Bancos o cajas y esto se publica, ¿estaríamos atentando contra su reputación?

Como yo no entiendo nada acudí a ver a mi amigo Emeterio quién después de lo que le pasó en su pueblo para poner una valla a sus tierras, sigue con atención lo que sucede en el mundo del dinero.

Emeterio me hizo las siguientes preguntas:

1. ¿No resulta paradójico el hecho de que cuando voy a pedir un préstamo a un banco, tengo que firmar un documento que permite al banco solicitar la CIRBE al banco de España (central de información de Riesgos del Banco de España)?.
2. ¿No resulta sorprendente que pidan informes sobre mi persona al ASNEF (Asociación Nacional de Entidades Financieras) para saber si tengo algún recibo de una compañía telefónica pendiente de pago?
3. ¿Es justo que pidan información además de lo anterior al RAI (Registro de Aceptaciones Impagadas) por si soy moroso?
4. ¿No es humillante acudir a la llamada del Delegado de la oficina bancario y tener que soportar que te digan que eres un “paria”?

Que faena, nadie me puede contestarme y entonces me surge el dilema:

¿Porque tengo yo que dar un préstamo al Banco sin saber si tiene RAI, s, activos tóxicos, o inversiones en Suprimes?.

Entonces, ¿por que se ofende si alguien se “chiva” de que han recibido dinero del contribuyente?

¿Qué pasa con mi reputación?
¿Donde esta mi privacidad?,
¿Esto son políticas sociales?
¿Porque debemos “tragar” con esto?
¿Me tengo que creer que verdaderamente soy un desecho de la sociedad?
¿Como lo cuento a mi familia, y a mis hijos?

Tienes razón Emeterio. Hoy nadie te puede contestar a estas preguntas y comprendo tu desazón.
Si además te digo que he oído que estas prácticas van en contra de la competencia, y que Bruselas puede decir que esto no es legal.

En fin esperemos no tener que soportar que los beneficiarios del Plan de rescate empiecen con políticas agresivas, con nuestro dinero.

Mensaje

Sr. Zapatero, si el dinero llega finalmente al las PYMES y a las familias quizás se lo perdonemos pero si no, que la urnas de lo demanden

Solvencia y liquidez en la Banca

Continuamente nos encontramos noticias a primera hora de la mañana que los medios informativos y la prensa escrita comunican sin el rigor que exige una situación como la que atravesamos en la actualidad.

Caso ING DIRECT

No se puede decir, como ha ocurrido en estos días, que el Gobierno Holandés ha salido en rescate de ING DIRECT CON UNA INYECCIÓN DE 10.000 millones de euros, porque necesariamente va a causar desconfianza en el ahorrador de turno ya que como siempre he manifestado en mi Blog, las noticias no se explican bien y causan pavor.

Liquidez

Merece la pena entonces intentar explicar cual es la diferencia entre Liquidez y solvencia en una entidad Financiera.
La Banca resuelve día a día su problema más importante, que es calcular el dinero que debe mantener en efectivo para pagar todas sus deudas en plazo.
Estas deudas son las de sus proveedores de dinero (Ahorradores) final de un depósito a plazo, o cuando el titular de una cuenta corriente lo requiera.
Para resolver estos problemas diarios de de liquidez, los bancos o instituciones financieras solicitan también préstamos a otros bancos por lo que deberán devolver con el interés (interbancario). Al fin y al cabo el negocio de los Bancos es prestar dinero.
Pero para seguir su negocios necesitan también volver a prestarlo, porque si no carecería de sentido el negocio bancario.
Un banco no se puede permitir de tener dinero en caja ociosa y perder la oportunidad de ganar más dinero. Es como si una casa que vende Sofás tuviera un stock grande y se limite a consumir sus existencias sin reponerlas.
Queda claro por tanto que la liquidez es un problema puntual. Los bancos no prestan a nadie. Nadie se fía de nadie por tanto se colapsa el Sistema. No hay recursos para prestar a nadie porque sus activos han perdido liquidez. Los préstamos que dio ahora son morosos. Las hipotecas cubren riesgos que hoy valen un 30 o 40% menos. Si el particular no paga, le falta Dinero y si no tiene liquidez no puede pagar los depósitos de sus ahorradores.
Por eso los gobiernos dan inyectan liquidez al sistema financiero.
Por eso esas noticias no deben preocuparnos.

Insolvencia

Otra cosa es la insolvencia de una entidad bancaria que significa sus activos no son suficientes para saldar sus obligaciones a corto plazo.
Deberá y no puede, ni siquiera vendiendo sus activos, porque las deudas son superiores a sus recursos económicos disponibles.
Por tanto y para calmar los ánimos, debemos evaluar las noticias que escuchamos a diario para que no cunda el pánico. Si son quiebras, no son situaciones transitorias de liquidez y al contrario si son situaciones transitorias de liquidez no son Quiebras.

Volvemos a lo mismo

Lo que tiene que hacer el Gobierno es evitar que el dinero inyectado a los bancos no sea destinado a sanear situaciones de insolvencia encubiertas, sino que deberá poner los medios para verificar que el fin sea, para el cual ha sido dado, o sea, dar liquidez al Sistema y que este vuelva a dinamizar al ciclo económico

Reflexiones sobre la Crisis

Crisis Inmobiliaria

En las fechas que estamos y ante el aluvión de informaciones que diariamente recibimos, como promotor que soy, estoy convencido de que, aún a costa de no vender pisos, un ajuste inmobiliario era necesario.

La causa del aumento desmesurado del precio de la vivienda.

De acuerdo a la información registrada en un informe del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el 49 % de los ciudadanos españoles sin casa propia, entre los 25 y los 45 años, tiene previsto comprar su primer piso en los próximos 3 años.
Por otro lado, el Deutsche Bank en España dio a conocer el resultado de un estudio realizado sobre el mercado inmobiliario en España. De los resultados, se destaca que:
* El 56% de los españoles de 25 a 45 años vive hipotecado.
* Un 18% de este sector lo hace en alquiler.
* Un 12% ya tiene la casa pagada.
* Un 10% vive con sus padres.
* Un 4% comparte piso.
El segmento del 56% de esa población, debería ser el objetivo de cualquier pequeño y mediano promotor.
Según estudios realizados por los servicios de estudios de la Banca Española, la media de ingresos de este sector se corresponde con una pareja o matrimonio joven en el que los dos trabajan y perciben una media de 3.000€ al mes como máximo entre los dos.
El Banco cuando va a financiarles mediante crédito hipotecario solo les permite, de acuerdo con sus estadísticas y estudios internos, emplear en la compra de la vivienda el 40% de su renta, es decir 40% de 3.000€ =1.200€ para pagar la cuotas de la hipoteca. El resto de su renta es para comer vestir transporte etc.
Lógicamente para poder pagar esta cuota mensual el coste total de su vivienda incluido los gastos no podría superar en un periodo de 40 años los 250.000€.
¿Porque los promotores se han empeñado en construir pisos en las ciudades de 350.000€ o mas si era prácticamente imposible que la mayor parte de la población los pudiera comprar?
Ahí está uno de los primeros errores, porque si alguien quiere hacer pisos de lujo destinados a un 5% de la población que los haga y no pasa nada, el mercado es libre.
Ahora bien, cuando un promotor partiendo del los 250.000€ que el banco le dará debe calcular que el precio de venta de un piso medio no ha de ser mayor de 225.000€ ya que el resto son impuestos y gastos de formalización de hipotecas.

El promotor hacía sus números y calculaba todos los costes adicionales que han establecido las nuevas normas como son Seguro Decenal, Código Técnico de Edificación, permisos, tasas cortes de calle etc., y además el coste de la construcción que mas o menos es igual para todos, resultaba que no encontraba solar donde trabajar porque el propietario aseguraba que los pisos allí valían mas, que se vendían a 70 u 80 millones de las antiguas pesetas.

Pero el promotor debía comprar. Al fin y al cabo si no construía tenía que cerrar. No obstante la siempre daba y daba aunque también ganaba y ganaba.

Y esta es la Raíz del problema. ¿Quien tiene la culpa?

Los propietarios, La administración o simplemente es culpa del promotor que se “Forra” con la construcción como dicen algunos.
¿No será también culpable el Sistema Financiero que es el que verdaderamente ha ganado dinero y sigue ganando?
¿No es culpable el propietario porque está vendiendo el terreno a un precio que no lo vale?
¿No será culpable la Administración por hacer incrementar los costes de la construcción de una forma desmesurada y sin control en el tiempo tardando en aprobar licencias con o sin especulación previa?
El pequeño promotor gana, es lógico para eso expone su capital, estamos en una economía de mercado. Pero no gana lo que se dice porque además es el más vulnerable cuando llega la crisis.

Conclusión
Me reafirmo al decir que el ajuste inmobiliario era totalmente necesario. A pesar de ello seguiremos luchando ya que seguiremos promoviendo pero el precio a partir de ahora lo pondremos nosotros.
El problema de la crisis no es solo el inmobiliario. Es que la Banca se ha quedado sin Dinero. Esto nadie se lo esperaba y de ahí que se estén tomando medidas para recuperar la confianza.
Si el Gobierno se empeña en dar dinero a los bancos sin control habrá saneamiento de Balances de Bancos y Cajas. Posiblemente fusiones o absorciones. Y cuando eso esté arreglado empezaremos a notarlo las PYMES y las familias pero tendrán que pasar al menos 8 meses para que los indicadores económicos empiecen a mejorar.
Mientras aumentará el paro y las pequeñas empresas irán cerrando porque cuando les llegue el crédito que le darán los bancos después de sanear sus cuentas, será demasiado tarde.

¿Sr. Zapatero quien será el que explique esto a la Nación dentro de 8 meses?

Nuestro Salvador Zapacristo

Noticia
El presidente Zapatero ha anunciado hoy una medida que sin duda traerá confianza al sistema financiero, como es la de elevar a 100.000€, la garantía de los depósitos de los ahorradores por entidad y por titular desde los 20.000 anteriores.
Credibilidad
Lo que no está tan claro es la segunda medida anunciada de utilizar dinero del Tesoro para adquirir activos "No tóxicos", me imagino que con dinero de una deuda pública que deberá emitir por la vía de urgencia y siempre confiando en que dicha deuda, con la garantía del Estado, pueda ser colocada en el mercado mayorista y que este se fíe de las cuentas del gobierno del Sr. Zapatero.
Si esto fuera viable necesariamente tendremos que pasar a la segunda parte del problema.
La cuestión es la siguiente:
El carpintero de mi localidad está desesperado. Tiene una pequeña empresa con dos empleados y un chica que coge los recados del teléfono
Resulta que la semana pasado el Banco le comunicó que no podría renovarle una línea de descuento que ya tenía desde el año pasado.
Desesperación
"¡Oh! cielos tendré que despedir a mi ayudante y ya no podré trabajar porque sin esa línea de descuento no puedo negociar las letras o pagarés de mis clientes. Estoy perdido solo me quedan noches sin dormir, ansiolíticos, antidepresivos etc. No lo podré superar..... "
Mensaje
Tranquilo le dijo ayer Zapatero en sueños celestiales como respuesta a sus plegarias.
Aquí no pasa nada, no hay de que preocuparse.
Ten en cuenta que ahora voy a inyectar dinero a tu Banco para que este a su vez te pueda renovar tu línea de crédito.
Conclusión
Si esto se cumpliera podríamos empezar a pensar que ZP va en serio y que verdaderamente Zapatero se convertiría en nuestro salvador y podrá pasar a la Historia como a el le gustaría.
Pero me temo que no. Nadie se cree porque no es normal anunciar por el Banco de España que la Banca necesita una estructuración y que tendrán que haber fusiones de Bancos o Cajas, cuando un día antes nos han anunciado, con foto incluida, la robustez y solvencia de nuestro sistema financiero.
¿No será que con esta medida va a comprar los activos (Tóxicos o no Tóxicos) de las Cajas y Bancos afines al Gobierno?.